Kirjanpitofoorumi

Osakeyhtiö osti sijoitusmielessä asunto-osakkeen (voisi toimia myös KOYn yhtiöjärjestyksen mukaan toimitilana).
Kirjataanko se veroilmoituksessa

a) Käyttöomaisuuteen/Kiinteistöt ( veroilmoituksen kohta 402)
b) Vaihto-omaisuuteeen/Vaihto-omaisuuskiinteistöt (415)
vai
c) Muut pitkäaikaiset sijoitukset (TVL)/Kiinteistöt (431)


Mitä vaikutuksia eri vaihtoehdoilla olisi tulevaisuudessa kun/jos huoneisto myydään/ei myydä?

Saako osakehuoneistosta tehdä poistoja?

Onko siinä eroja kuinka vastikkeet ym. voi kirjata kuluiksi?

a-käyttöomaisuuteen, jos asunto-osake on yhtiön omassa käytössä
b-vaihto-omaisuuteen, jos se on ostettu myyntitarkoituksessa ja osakkeiden kauppa on yhtiön liiketoimintaa
c-muihin pitkäaikaisiin sijoituksiin, jos huoneisto on tarkoitus vuokrata ulkopuolisille

Myytäessä tulee normaali myyntivoiton verotus/myyntitappio. Huomioi, että kohta c on henkilökohtaista tulolajia, joka verotetaan omana tulolajinaan, eli sen voitosta ei voi vähentää liiketoiminnan tappiota ja päinvastoin. Huomaa myös, että vuokratulo on aina* henkilökohtaista tulolajia huolimatta omaisuuserästä, johon huoneisto kuuluu.

Poistojahan osakkeista ei voi tehdä. Mahdolliset remontit ennen vuokralaisen muuttoa huoneistoon eivät ole vähennyskelpoisia kuluja vaan ne lisätään hankintahintaan.



*poikkeuksena suuret puhtaasti vuokraamiseen erikoistuneet yhtiöt

Jos OY ostaa asunnon ja vuokraa sitä ulkopuoliselle, kirjataanko koko asunnon velaton myyntihinta pitkäaikaisiin sijoituksiin ja velka velaksi? Esim. Asunnosta on maksettu vain 60 000 ja velaton hinta on 160 000. Lyhentääkö pääomavastike sitten tuota velkaa?.. Entä korot kun niitähän ei mistään näy? Pitääkö tilinpäätökseen saada isännöitsijän todistus tms. jossa täsmäytetään velka ja korot??

Pirjo kirjoitti:Jos OY ostaa asunnon ja vuokraa sitä ulkopuoliselle, kirjataanko koko asunnon velaton myyntihinta pitkäaikaisiin sijoituksiin ja velka velaksi? Esim. Asunnosta on maksettu vain 60 000 ja velaton hinta on 160 000. Lyhentääkö pääomavastike sitten tuota velkaa?.. Entä korot kun niitähän ei mistään näy? Pitääkö tilinpäätökseen saada isännöitsijän todistus tms. jossa täsmäytetään velka ja korot??

Oletan että on ostettu asunto-osakkeita, ei asuntoa. Toiseksi oletan että asunnosta maksetun 60000 ja 160000 euron erotus koostuu asunto-osakeyhtiön velasta joka kohdistuu ko osakkeille ja jota lyhennetään pääomavastikkeella.

Kun ostetaan asunto-osakkeita, joihin kohdistuu osuus asunto-osakeyhtiön yhtiölainasta, ei tällä lainaosuudella ole merkitystä taseeseen merkittävän hankintahinnan kannalta. Taseeseen merkitään siis lähtökohtaisesti hankintamenoksi kauppahinta+varainsiirtovero.

Lainaosuutta ei siis käsitellä millään tavoin asunto-osakkeiden haltijan kirjanpidossa. Mutta Kila 1916/2014 "Toisaalta ei kuitenkaan ole hyvän kirjanpitotavan vastaista ilmoittaa huoneistokohtaista velkavastuuta huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajayhtiön tilinpäätöksen liitetietona edellyttäen, että tällainen tieto on selkeästi erotettu omistajayhtiön omista veloista ja vastuista."

Pääomavastikkeiden maksujen kirjaus riippuu siitä, miten ne on käsitelty asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa. Mikäli pääomavastikkeet tuloutetaan asoy:n tuloslaskelmalla merkitään ne haltijayhitön kirjanpidossa kuluihin kuten hoitavastikkeetkin. Jos taas asoy rahastoi vastikkeet, tulee ne lisätä osaksi osakkeiden hankintahintaa (pääomasuorituksia asoy:lle) maksajan kirjanpidossa sitä mukaa kun pääomavastiketta maksetaan.

Korko? Vaikka asoy maksaa toki omasta lainastaan korkoa, ei tämä ole osakkeenomistajan korkoa (koska velkakaan ei ole osakkeenomistajan velkaa vaan asoy:n, vaikka lainaosuus olisikin huoneistokohtainen). Osakkeenomistaja maksaa todennäköisesti asoy:lle vastiketta jolla asoy:n korkoja katetaan, mutta tuskin kuitenkaan korkoa. Pitäisi kyllä nähdä paperit näiden osalta ennen kuin voi varmuudella ottaa kantaa.

Kiitos! Kuulostaa järkevältä ja näin toivoinkin sen menevän. Ostettu on siis osakkeita, jotka oikeuttavat yhden asunnon hallintaan. Ja erotus koostuu yhtiölainasta, joka kohdistuu osakkeille.

Miten saan selville, miten As Oy omassa kirjanpidossaan pääomavastikkeet käsittelee?

Huoneistoon hankitaan vielä sälekahtimet ja kodinkoneita. Saanko vähentää alvin? Kirjaanko kaikki nämä TVL-tuotot (=vuokra, ei alvia) ja TVL-kulut omille tileilleen, jotta veroilmoituksella voin ilmoittaa ne 7A:lla? Vai pitäisikö sälekahtimet ja koneet kirjata hankintamenoon..? Poistoja ei asunnosta tehdä?

Pirjo kirjoitti:Miten saan selville, miten As Oy omassa kirjanpidossaan pääomavastikkeet käsittelee?

Kysymällä AsOy:n kirjanpitäjältä saa ennakkotietoja ja yhtiökohtaisia käytöntöjä selville. Päätöksen rahastoinneista tekee yhtiökokous, joten niistä pöytäkirjoista ja tilinpäätöksistä voidaan sitten katsoa miten on toimittu.

Pirjo kirjoitti:Huoneistoon hankitaan vielä sälekahtimet ja kodinkoneita. Saanko vähentää alvin? Kirjaanko kaikki nämä TVL-tuotot (=vuokra, ei alvia) ja TVL-kulut omille tileilleen, jotta veroilmoituksella voin ilmoittaa ne 7A:lla? Vai pitäisikö sälekahtimet ja koneet kirjata hankintamenoon..? Poistoja ei asunnosta tehdä?

Vuokraustoiminta yleensä ottaen on alvitonta, kuten mainitsitkin, mutta tällöin ei kulujen alvia voi vähentää. Toki jos tilaa vuokrataan arvonlisäverotukselliseen (loppu)käyttöön, voidaan hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta, joilloin alvin saa vähentää. Tällöin toki myös vuokratulo sisältää arvonlisäveron, joka tulee tilittää.

Vuosikuluina vähennetään konehankinnat ja korjaukset yms, perusparannukset tms aktivoitaisiin osaksi hankintahintaa.

Osakkeista ei voi tehdä poistoja. Itse kiinteistöstä poistot tekee asunto-osakeyhtiö.

Tuossa edellisessä olisi voinut ehkä vielä mainita, että jos lainaosuus on sellainen, että omistaja voi maksaa sen yhtiölle kerralla pois, nämä lainaosuussuoritukset menisivät sitten osaksi hankintahintaa.